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传天銮二手价破16万 广州珠江新城豪宅换手背后

原标题:传天銮二手价破16万 广州珠江新城豪宅换手背后 来源:观点地产新媒体

观点地产网 “地段、地段、地段”,这个在房地产行业里最基础的真理,在最近的广州豪宅市场再次被验证。

近日,有消息称,位于广州珠江新城的天銮成交了一套264平方米的5房单位,业主实收卖房款3700万元。加上15.1%的税费,买家花费的代价其实已经到了16万元/平方米。

如果消息属实,此次二手房交易或许创下了广州最贵公寓的纪录。

从2011年的4.5万元/平方米至今,9年间天銮的单价涨了3.5倍,它背后是否也代表广州的豪宅市场进入“旺季”?

天銮9年涨3.5倍

自面市以来,天銮便一直被列为广州十大豪宅之一。

2007年9月,富力与合景泰富以总价46亿元竞得了广州的第一个旧改项目——猎德村。当年12月,其又拉来了著名港资企业新鸿基,共同投资百亿开发猎德旧改。

于是三家在猎德项目上各施所长,打造了不同的物业类型。比如新鸿基负责天汇广场,富力主攻写字楼部分天盈广场,公寓部分天銮则由合景负责。

合景泰富在打造时尚都市豪宅方面确实颇有一手,其此前在珠江新城的誉峰便是代表作。

作为猎德项目第一个面市的部分,2011年,公寓天銮正式推出。

据观点地产新媒体当时报道,天銮由7栋29-49层高的高层及超高层楼宇组成,涵盖约200多到400多平方米的多元化创新户型,并由新鸿基旗下启胜管理服务公司担纲物业管理。

还未正式开售之时,外界便对这个项目的销售报以乐观预期,一个重要的原因是,天銮为商用物业性质,不限购不限贷。广州业内的预期大部分是5万元/平方米以上,部分甚至猜测可达7万元/平方米。

然而天銮正式开盘的售价为4.5万元/平方米,令很多购房者认为“相当优惠”。

到2013年推出最后的楼王单位时,合景方面曾透露,自2011年10月开盘以来,项目已累计销售60亿元。

只是可能连开发商自己都不曾预料到,9年之后,这个项目的二手交易价格可以打破16万元/平方米。

区域豪宅换手

广东中原地产项目部总经理黄韬对观点地产新媒体表示,天銮的价格只是个案,并不具有普遍意义,不能因此认定广州公寓市场出现价格高涨。

“天銮虽然是商用性质,但我们其实是拿它当普通住宅产品看的,比如可以用天然气,加上有江景景观,位置好。”黄韬表示,天銮的背后,反映的不是珠江新城公寓市场情况,而是珠江新城住宅市场情况。

他进一步指出,珠江新城的住宅价也并不能代表广州楼市。他介绍道,目前广州豪宅出现了“有趣的现象”,就是珠江新城豪宅在片区内消化掉,因此房价反弹较大。

上述人士解释,珠江新城的豪宅卖家,很多本身就住在该片区,只是可能从100平方米户型升级到150平方米户型,或者从150平方米扩大到200平方米,房子越换越大,豪宅等级也越换越高。

“(买家)最多包括员村、五羊新村这边的业主。”

于是,在这些豪宅业主圈内“换手”的情况下,珠江新城不少二手住宅价格都出现了新高。

比如,目前仍是广州最贵豪宅的汇悦台,近期也传出完成了一单二手房交易。项目以2.3亿元的总价成交了一套791平方米的复式单位,折合单价达到29万元。

11月中旬,广州市场曾传出,中海位于珠江新城的老盘花城湾,一套93平方米南向三房以总价1438万元成交,单价高达15.46万元/平方米。

而在这两笔成交消息之前,于一些房地产交易平台上,汇悦台普遍挂牌价为20万元/平方米,花城湾则在12万元/平方米上下。

为什么会突然出现高价成交?黄韬认为,这些交易背后的购房者大部分都是自住,并不是投资需求,所以只要位置好,自己又喜欢,贵一点也愿意拿下。

“但从整个广州楼市来看,定价在10万元以上的豪宅数量仍然较少”。上述人士称,虽然珠江新城的顶豪成交价格高,但其涨势并未蔓延至天河区域,更没有带领整个广州楼市的价格上涨。

从数量来看,珠江新城豪宅交易在全市的成交里只占据了很小部分。事实上,2020年广州的房地产市场成交仍然以刚需为主,价格也较为理性。统计显示,直到今年10月,广州全市均价终于突破3万元,达30396元/平方米。

2018年6月,广州全市住宅均价首次达20060元/平方米,如今突破3万单价用了两年多时间。有分析认为,今年因深圳、东莞调控导致外溢出来的投资客,是广州今年房价出现上涨的主要原因,否则房价破“3”可能还需更长时间。

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